Acheter sur plan, c’est parier sur l’avenir. Mais parfois, cet avenir se fait attendre. Les retards dans les livraisons des biens en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) sont fréquents, au grand dam des acquéreurs. Bonne nouvelle : ces retards peuvent ouvrir droit à une indemnisation, à condition qu’ils ne soient pas justifiés par une cause légitime ou un cas de force majeure. Décryptage – Cibex Pierre Étoile | Antony Rooftop.
Un délai de livraison qui engage
Dans le cadre d’une VEFA, l’acquéreur s’engage à acheter un bien « à construire », avec une promesse de livraison dans un délai fixé au contrat. Ce délai, presque toujours inscrit noir sur blanc, est essentiel pour protéger l’acheteur. S’il n’est pas respecté, le promoteur doit fournir des explications. Des intempéries, des grèves, des problèmes d’approvisionnement ou encore des travaux supplémentaires demandés par l’acquéreur : voilà autant de causes légitimes de retard (CLR) qui peuvent repousser l’échéance.
Pour que ces CLR soient valides, elles doivent être rigoureusement justifiées et attestées. Un maître d’œuvre ou un architecte indépendant doit par exemple certifier qu’un chantier a été bloqué par des intempéries, avec des relevés météo à l’appui. Si ces conditions ne sont pas réunies, l’acquéreur est en droit de contester le report de la livraison.
Quand le retard devient injustifié
Et lorsque le promoteur n’a pas de bonne excuse ? Là, les choses se corsent pour lui. Si le retard ne peut pas être justifié par une CLR ou un cas de force majeure, l’acquéreur peut demander des réparations. Il existe alors deux options : activer les pénalités prévues au contrat ou se tourner vers le droit commun pour réclamer des dommages-intérêts.
Les pénalités prévues au contrat
Un acte de VEFA bien ficelé prévoit souvent des pénalités en cas de retard. La méthode la plus courante consiste à fixer une indemnité journalière, calculée à partir du prix total de la vente. Par exemple, une pénalité de 1/3000e du coût global pour chaque jour de retard est fréquente. Ces pénalités peuvent être plafonnées ou débuter après un certain nombre de jours de retard.
Mais attention, ces pénalités ne sont pas exclusives. Si le retard a causé des dommages supplémentaires – comme une perte de loyers ou des frais de garde-meuble –, l’acquéreur peut demander une indemnisation complémentaire.
Les dommages-intérêts en l’absence de pénalités
Et si le contrat ne prévoit pas de pénalités ? Pas de panique. Le droit commun permet toujours de réclamer des dommages-intérêts en cas de retard. Encore faut-il prouver le préjudice subi. Cela peut aller des loyers déboursés pour un logement temporaire à la perte de revenus locatifs si le bien devait être loué. On peut aussi évoquer les frais de garde-meuble, la perte d’un avantage fiscal comme le dispositif Pinel, ou encore les intérêts intercalaires et les primes d’assurance liées à un prêt immobilier. Et n’oublions pas le préjudice moral : le stress, les désagréments… bref, tout ce qui peut contrarier un acheteur lésé.
Dans chacun de ces cas, l’acquéreur peut exiger du promoteur une compensation financière équivalente au montant du préjudice.
Quand le juge intervient
Si une pénalité est jugée disproportionnée par rapport au préjudice réel, un juge peut en ajuster le montant. A l’inverse, si les pénalités sont insuffisantes, il peut décider de les alourdir. L’objectif est simple : rétablir un équilibre équitable entre l’acheteur lésé et le promoteur en tort.
Se prémunir avant d’acheter
Pour éviter les mauvaises surprises, quelques précautions s’imposent avant de signer un acte de VEFA. Assurez-vous que le contrat inclut des pénalités de retard claires et réalistes. Vérifiez également les conditions des CLR et leur encadrement. Enfin, documentez vos échanges avec le promoteur pour disposer de preuves en cas de litige.