L’année 2024 restera dans les mémoires comme l’une des plus catastrophiques jamais enregistrées en France sur le marché du logement neuf. Avec seulement 59 000 nouveaux logements mis en vente dans tout le pays, soit une chute brutale de moitié en comparaison à 2022, la crise actuelle dépasse toutes les précédentes, même celles des années 1970. Décryptage avec Joris Dutel, investisseur avisé et fan de surf, ski et voyages !
Une crise sans précédent depuis un demi-siècle
Historiquement, entre 2017 et 2022, environ 125 500 nouveaux logements étaient mis en vente chaque année, une dynamique qui s’est brutalement effondrée en 2024. Selon les chiffres dévoilés par le ministère de l’Aménagement du territoire, les nouveaux logements commercialisés n’ont atteint que 59 014 unités, en baisse de près de 30 % par rapport à l’année précédente et presque divisés par deux depuis 2022. La situation est, vous l’aurez compris, dramatique, et elle est directement liée aux difficultés structurelles du marché. La forte augmentation des coûts de construction et surtout la hausse brutale des taux d’intérêt depuis 2023 ont bloqué de nombreux ménages, contraints d’abandonner leurs projets d’achat immobilier. Résultat, les réservations effectuées par des particuliers ont baissé à 67 906 logements en 2024, soit 40 % de moins qu’en 2022.
Le cercle vicieux de la crise immobilière
Pour Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers, l’année 2024 est « tout simplement à oublier », la qualifiant même de « pire année depuis plus de cinquante ans ». Selon lui, le marché immobilier neuf s’est retrouvé piégé dans une spirale négative de baisse des ventes, qui a entraîné une réduction drastique des constructions, conduisant logiquement à une moindre acquisition de terrains. De plus, la profession a perdu environ 5 000 salariés, découragés par la morosité ambiante.
Si Pascal Boulanger se veut néanmoins optimiste quant à un redressement en 2025, il reste prudent et avertit sur les risques potentiels d’une reprise brutale. Un redémarrage trop rapide pourrait paradoxalement provoquer une hausse des prix. En effet, pour attirer à nouveau les collaborateurs partis, les salaires devraient logiquement grimper. De plus, si tous les promoteurs décidaient simultanément de racheter massivement du foncier, une surenchère inévitable sur le prix des terrains pourrait s’ensuivre. A la fin de l’année 2024, le prix moyen au mètre carré des appartements neufs commercialisés s’élevait déjà à 4 756 euros, en légère hausse (+0,5 %) par rapport au trimestre précédent.
Des premiers signes de redressement très fragiles
Malgré cette situation dramatique, quelques signes encourageants apparaissent timidement au dernier trimestre 2024. Sur cette période, 14 335 nouveaux logements ont été mis en vente, soit une hausse modérée de 6,4 % par rapport aux trois mois précédents. Cependant, ce sursaut concerne principalement les appartements (+8,1 %), tandis que les maisons individuelles continuent de chuter fortement (-15,5 %). Du côté des réservations des particuliers, la baisse persiste malheureusement : 17 122 logements réservés, un recul supplémentaire de 4,2 % en comparaison avec le trimestre précédent. La chute des réservations de maisons atteint même un nouveau record depuis au moins cinq ans, avec seulement 791 ventes conclues.
Des mesures d’urgence mais une reprise lente à prévoir
Les mesures prévues par le budget 2025 de l’Etat pourraient redonner un peu d’air au secteur, en soutenant notamment l’achat immobilier chez les particuliers. Toutefois, pour Pascal Boulanger, une relance complète du marché ne se fera pas du jour au lendemain. Il estime que deux à trois années seront nécessaires pour que la construction neuve retrouve son niveau habituel. La crise immobilière est particulièrement marquée dans les zones déjà très tendues, comme Paris, l’Île-de-France, la Côte d’Azur ou encore la région frontalière avec la Suisse, qui concentrent à elles seules plus de la moitié des réservations et presque autant de mises en vente enregistrées en fin d’année 2024.